經濟觀察報 記者 田國寶 房地產市場變化之快，讓一家千億級房企北京區域的營銷負責人梁薇有點措手不及。2024年下半年，她所在的公司在北京的一個新項目開盤，本想采取速戰速決策略，但賣了半年，去化率僅兩成多。

梁薇介紹，拿地之后，客研部門對周邊市場需求做了深入調研。根據調研結果，他們將產品客群定位在首次置業高智群體及剛改家庭，產品以高層為主，輔以小高層滿足差異化需求，將三居室作為主力戶型。

項目開盤賣得不錯，但2025年以來，高層住宅逐漸賣不動了，為數不多的小高層成為去化主力軍。梁薇說，項目開發前調研結果沒問題，但與市場表現出現偏差，可能是市場偏好發生了變化。

高層住宅指10層以上（高度大于27米）住宅，具有現代化設計和視野開闊等特點；小高層通常指7層至11層住宅（18米至27米），居住舒適度較高；洋房主要為4層至6層（低于18米）住宅，具有低密度、高品質和私密性強等特點。

梁薇在與同行交流時發現，自2024年下半年以來，北京、上海、杭州等城市的高層住宅普遍去化較難，甚至一些大平層豪宅項目也不例外，購房者越來越傾向小高層和洋房。

二手房市場也在經歷類似的變化，一位北京的中介人士表示，兩居和三居的高層住宅原本成交和價格都較為堅挺，但目前不如“老破小”受歡迎。

一家國有房企的區域負責人告訴經濟觀察報，他們公司旗下項目也出現高層住宅滯銷的情況。他認為原因復雜，既有市場供需結構變化的因素，也是購房者偏好變化的結果。

風向變了

梁薇所在公司開發的項目有10棟高層和7棟小高層，共有900多套房源。梁薇說，該項目是他們為了適應市場需求推出的新產品，拓客階段即受到了市場大量關注，這也增強了銷售團隊的信心。

項目首次開盤推出百套房源，彼時正值一線城市樓市成交好轉，幾乎被一搶而空。按照項目方估算，如果市場趨勢不出現意外轉折，項目九個月可以清盤，樂觀情況下，年底可完成80%去化。

進入順銷階段，項目銷售勢頭不如開盤，但也保持一定量成交。大約兩個月后，梁薇發現有些不對勁，雖然看房的人很多，但成交節奏很慢。到2024年底，去化率不足兩成。

梁薇說，2025年春節假期至2月底，銷售套數為個位數，加上節前銷售業績，一共賣了200多套。而且，開盤時，為了拉近與周邊市場的距離，銷售價格比備案價下調了約10%。

該項目高層和小高層房源比例大約為6:4，已經銷售的200多套房源，小高層占比超過六成，2025年新成交的房源均為小高層。梁薇說，從目前的銷售結果看，項目定位與當前市場需求出現較大偏差。

定位出現偏差的不止梁薇負責銷售的項目。上述國有房企區域負責人說，他們公司開發的項目，目前二期在售，共有11棟樓，總房源超過700套。其中高層6棟，房源占比六成；小高層5棟，房源占比四成左右。

項目二期開盤至今已經超過6個月，目前去化率約為25%。已售出的房源中，小高層房源占比超過三分之二，高層住宅占比不足三分之一。

該國有房企區域負責人告訴經濟觀察報，他負責的項目一期于2023年底開盤，以小高層為主，高層房源相對較少，目前接近清盤。一期項目銷售時，高層住宅較受歡迎，小高層去化相對緩慢。

鑒于項目一期的銷售情況，二期在產品設計時增加了高層房源數量，降低了小高層房源比重。但這次，高層住宅不好賣，小高層反而好賣了。這一變化超出上述國企人士的預料。

北京朝陽區某項目也有類似的困惑。一位渠道負責人告訴經濟觀察報，這個項目共分為三期，一二期是20層以上的高層住宅，以兩居和三居為主；三期總層高18層，主打四居室。總房源接近2000套。

一期在疫情期間開盤，目前已接近清盤狀態，僅剩下少量尾房和清退房源在售；二期項目開盤至今已超過20個月，去化率約為六成；三期項目于2024年10月開盤，共賣出20套左右，去化率不到一成。

上述渠道負責人說，2024年四季度為近年來北京樓市成交最好的季度，不少項目利用這一機會加緊去化，新房整體成交情況不錯，但高層住宅普遍滯銷，“北京高層住宅項目不多，以后會更少，本來是稀缺產品，沒想到這么不好賣”。

成因復雜

高層住宅滯銷情況并非突然出現，2024年下半年就開始出現跡象。彼時多數新建商品房項目去化較差，在一定程度上掩蓋了這一需求偏好的變化。

2024年9月底，隨著降首付、降按揭利率、放松限購等一系列房地產政策出臺，全國主要城市的房地產市場出現回暖跡象，新房和二手房成交大幅增加。樓市成交恢復也讓房價止跌回穩。

隨著市場企穩，高層住宅項目的滯銷情況開始引起房企的關注。一位央企西南區域的負責人告訴經濟觀察報，高層住宅滯銷的情況在全國主要城市普遍存在，這一情況在2025年逐步成為行業共識。

對高層住宅滯銷的原因，多位房地產從業者認為成因較為復雜，但主要有兩個原因。

第一，市場供需變化。以剛需為主的市場逐步過渡到改善需求為主，如北京樓市的改善型需求占比超過八成。即多數購房者為“賣一買一”或“賣多買一”，首次置業需求占比相對較小。

2024年二季度以來，以“老破小”為主的二手房價格出現大幅調整，部分區域或小區的價格跌幅超過三成，導致二手房與新房的價格差距進一步拉大，部分改善需求賣掉老房子很難換到新房。

在這種情況下，雖然新房市場仍以改善需求為主，但改善門檻提高了，樓市需求進一步向高端集中。2024年成都等城市千萬級豪宅成交量大幅上升，亦是這一市場結構性變化的案例之一。

“高層住宅的客戶主要是剛改需求，現在這部分需求少了。”梁薇說，這是導致高層住宅滯銷的重要原因之一。2020年以來，新房市場以小高層和洋房為主，由于市場競爭激烈，小高層銷售折扣較大，吸走了部分高層住宅的需求。

在她看來，買房一般是就上不就下，即購買高層的客戶容易成為洋房或小高層的客戶，但洋房和小高層的客戶基本不會購買高層住宅。而且，小高層和洋房的折后價與高層住宅價格距離進一步縮短，同樣價位，購房者更愿意購買小高層。

第二，購房者喜好變化。近年來，房地產市場供需關系發生根本變化，從以投資需求為主轉為以居住屬性為主，購房者的偏好向低密度、高品質住宅轉移。在這種情況下，高層住宅逐步被冷落。

高層住宅雖然視野較為開闊，但也存在密度高、供水供暖不足、電梯故障、消防救援難度大等一系列弊端，尤其對老人和兒童并不友好。而且高層住宅的維護難度大，維護成本也較高。

上述央企西南區域負責人說，住宅高度達到一定限度后，必須配備兩部電梯，消防通道要求也較高，所以高層住宅的公攤面積普遍較大，得房率一般低于80%。性價比遠低于小高層和洋房。

上述國企區域負責人告訴經濟觀察報，不同時代的人對居住的要求不同。1990年代，筒子樓也曾是市場主流產品，但現在已經沒有人喜歡住筒子樓了；沒有電梯的“老破小”和高層住宅也是特定時代的產品。

高層住宅怎么辦

上述國企區域負責人說，中國傳統民居以平房院子為主，多層和高層住宅在近代才開始出現，高層住宅大規模出現是在2000年之后。在房地產高周轉年代，高層住宅一度是各大城市的主流產品，一直到2020年。

高層住宅不僅在市場需求層面逐步遇冷，多數城市也開始對建筑“限高”，從政策層面不再鼓勵興建地標建筑和高層住宅。

2021年，住建部等15部門發布《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》，要求縣城新建住宅應以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比不低于70%，住宅建筑最高不超過18層（約54米）。

這一政策出臺的背景是，一方面大多數縣城消防云梯高度僅50米，難以覆蓋更高層救援需求；另一方面，部分縣城高層住宅爛尾或空置問題突出，且縣城人口與土地資源適配度不需要通過高層節約用地。

2024年11月，江蘇省住建廳出臺《關于加強高層建筑規劃建設管控的意見》要求，城區常住人口300萬以上城市不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑；100萬至300萬人口城市的建筑高度限定在150米以內。

此外，天津、長沙、武漢、成都、深圳和廣州等城市也開始限制建筑物的高度。深圳世茂深港國際中心從668米降高至600米；長沙“世界第一高樓”、武漢綠地中心等項目被叫停或降高。

從政策導向到市場結構變化，再到購房者需求變化，高層住宅正在逐漸淡出主流房地產市場。梁薇介紹，近年全國主要城市新成交的地塊，高層住宅越來越少，多數是小高層和洋房，高層住宅滯銷會進一步加快存量高層住宅的出清步伐。

梁薇說，高層住宅的住戶普遍較多，有的高層小區一棟樓有幾百戶。由于居住的人多，在一些諸如小區改造或修繕等公共領域很難達成一致意見，通過改造修繕提升價值的空間相對較小。

在梁薇看來，未來主流建筑為小高層和洋房，高層住宅通過拆遷再開發的商業價值相對較小，一定程度限制了高層住宅的市場價值，但由于商業慣性思維，多數開發商沒有意識到這一點，高層住宅滯銷“敲醒了”很多人。

（應受訪者要求，梁薇為化名）