經濟觀察報 李佩珊 孔笑微/文 經濟觀察報 李佩珊 孔笑微/文?在房地產行業遭遇深度調整的背景下，如何在存量消化與市場重構之間，尋找到一條既穩健又能持續發展的道路，這是一個相當迫切的問題。

施永青，這位被稱為“地產教父”的中原地產創始人，在近四十年的從業生涯中，也扮演著房地產界資深觀察者的角色。創辦了免費報紙AM730的施永青樂于對外發聲，一直以坦率務實的觀點著稱。早在十多年前的博鰲論壇，施永青便提醒我們警惕“三種過度”（過度興建、過度借貸、過度樂觀）的潛在風險。

在這次《經濟觀察報》對施永青的專訪中，他再次坦言，中國三四線城市樓市積累的庫存問題，“或需十年才能完全化解”。?

（施永青接受《經濟觀察報》專訪 采訪者攝）

“房地產是一種向香港全體中產階級征收的稅收，不知不覺中‘自動獻身’。”作為行業領袖，施永青重新審視了以往“靠地產拉動經濟增長”的慣性思維。他認為，過往香港房地產業的過度繁榮，主要源自低息環境下大量投資資金的涌入，尤其是非住宅物業的泡沫化嚴重；內地房地產業的住宅板塊也積累了大量空置。

“如果你真有本事，應該把錢用在生意上，而不是買店鋪、寫字樓。”施永青堅持房地產本質上只能“搭經濟發展的順風車”，將房產作為經濟動力的做法風險極高。施永青說，中原地產從未熱衷于“自買門店”。

幾十年來，這位“地產教父”對社會宏觀層面的最新變化保持著緊密關注，從大數據、指數到AI（人工智能）。房地產行業內最初的指數，“中原城市指數”由他一手推動；基于中原在香港的高市占率而累積的大規模數據，他也在積極開發專屬中原的AI系統。這是因為施永青認為，一家企業在社會中的角色和成功程度，取決于外部環境，而非內部設定的宏大愿景。

在施永青的企業哲學里，順應外部環境的“無為而治”早已成為中原地產的鮮明標簽。面對曾經多達六萬名員工和數千家分店的龐大體系，他更傾向于以社會環境決定行業形態的“無為”理念，主張給予基層員工高度自主與足夠多元的發展空間——只要能滿足顧客需求、有效撮合買賣，便能在自然競爭中生存。他認為這有別于鏈家、貝殼的“有為”模式，后者通過強力的流程管控、高標準培訓迅速壯大，但同時也可能面臨高成本和多樣性消失的風險。施永青形容，這就像生物演化：“自然界是多元的，房地產經紀也應該多元化……某種單一模式可能一時成功，但環境一變就可能大規模出局，就像恐龍那樣。”

但施永青也承認，過去與鏈家、貝殼狹路相逢時，中原是“打敗仗”了。

談到如今的樓市復蘇，施永青認為真正盤活存量，還是得靠城市經濟的發展，民眾收入上升，來產生真正的“居住需求”。

施永青看好“三級市場”（指三線城市市場）活躍度的優先恢復，他也坦率承認，這主要是鏈家、貝殼的天下，“這些平臺的優勢我們是認識到的”——“我們在考慮之中，也有進行合作的意愿”。

以下是《經濟觀察報》和施永青的對話，經過編輯整理。

“三四線樓市消化，或許需要十年”

《經濟觀察報》：作為經歷過多個樓市周期的業界前輩，你在2024年接受采訪時曾認為，目前樓市的調整可能長達八年，建議采取漸進方式以避免劇烈沖擊。請問你現在對這個判斷有沒有修正？

施永青：香港樓市此前調整時間較長的一次是從1997年持續到SARS時期，大約六年。這一次的調整始于2022年，主要原因是美國加息。此次受沖擊最大的是非住宅樓宇，包括寫字樓、商鋪，以及部分工業單位。它們與住宅的差別在于：住宅大多由“用家”（自住者）購買，也就是說，買房子的人一般自己使用；可寫字樓、商鋪則不同，用寫字樓的人往往不會買寫字樓。

中原開這么多的門店，一個門店都不是自己買的。如果自己買店面，需要投入大量資金，這會影響正常經營。做生意的人應當對自己的經營能力有信心，通過管理、運營來“增值（add value）”；但買店鋪、買寫字樓只是相對靜態的投資，沒有任何管理或經營的投入，只能等它升值。如果不升值，還會面臨折舊。

所以，如果你真有本事，當然是把錢用在生意上，而不是買店鋪、買寫字樓——那只能說明你經營能力一般，只是在“搭順風車”。買房子就是搭社會的順風車，因為隨著整個社會GDP增長、負擔能力提升，房價自然會跟著上漲。房子本身不是基礎性的經濟動力，只有經濟好了，房價才會上升。如果把房子的上漲當作經濟動力，就容易出現危機。因此，靠房地產來拉動經濟，風險其實相當高。

《經濟觀察報》：中原自己的門店，也傾向于租用多過購買？

施永青：我們（中原）就沒有買很多店鋪。商業或非住宅房產的“用家”和投資者是兩群人。住宅房產的用家往往直接購買房子，主要看自己的負擔能力，因此過度投資的機會較小，除非社會的投機氛圍過于濃厚（內地之前就存在這樣的情況）。

然而，寫字樓和店鋪必然是由投資因素推動的。投資者預期市場會好，需求上升，租金上漲，就會去買房子。他們自己不使用，而是把房子租出去，當起業主。美國曾出現過一段時間，利率降到0到0.05%左右，這時任何房子都值得投資的——利息極低，房租不僅能覆蓋利息，還能留下一些收益，于是大量資金涌入非住宅房產。是否也有資金流進住宅房子？當然也有，但香港政府有“辣招”（額外稅費）——外來人士購房收30%的稅，用公司名義購買也收30%，即使有香港身份，買第二套房子也要加收15%，短期轉讓還可能再收15%，令炒房的成本非常高。所以香港的住宅并沒有形成嚴重的投機炒作。

因此，當前的市場情況，其實分為兩面：住宅房子并未受到太多投機影響；相反，工商鋪（非住宅）則因低息及大量投資資金涌入而經歷過大幅上漲。現在問題集中在商業樓宇——它們的租金往往已經不足以支付利息了。

過去涌進商業樓宇市場過度投資的買家很多，他們如今負擔不起了。過去他們收到的租金尚且能覆蓋利息，還能剩一些；但他們現在還面臨著銀行催款，房價下跌，需要補差價的棘手情況。這樣一來，香港的商業樓宇，便進入了新的蕭條期。

《經濟觀察報》：中國內地和中國香港的情況有所不同，但目前中國內地也正經歷房地產的低潮，你認為可能持續多久？

施永青：中國內地因為之前資金缺乏出路，連住宅都出現了過度開發、過度投資的情況。買房子的人并不都是使用者。

國家不是提出“房住不炒”嗎？要想真正做到“房住不炒”，可能得在批地那一步就落實這個概念。比如，批多少地，就該看有多少人真正需要住，而不是看有沒有買家來決定批地。現在官方統計的庫存，包括了開發商手里的房子，還有那些小投資者持有的。我認為，既然主張“房住不炒”，就得看有多少房子真正住了人，而不是只看還有多少房子沒賣出去。現在這種統計方式只算了開發商庫存，沒有算二手市場的庫存，而二手市場同樣存在沒人住的房源，那些投資也變成了浪費。這些年來，正因為一直有人買，地方才不斷批地、繼續發展，最終造成了大量浪費。我在十多年前于博鰲論壇上就已經指出過這個風險。

過去三四年間，北上廣深等一線城市的樓市一直處于調整階段。到五年左右的時間，或許就足以消化掉此前積壓的大量庫存，屆時市場空置率大幅降低，才有可能迎來新一輪復蘇，這本身也符合房地產周期的規律。相較之下，三四線城市樓市的消化周期更長，或許需要十年左右才能出清現有庫存，此前投入的資本也難以快速回籠。唯有等到實體經濟轉好、人口與人才持續流入，三四線城市的地方政府才具備再次投入房地產的能力。

數據、AI和上下游

《經濟觀察報》：中原地產編制的“中原城市指數”等數據指標，是業界重要風向標。為何中原能率先在行業中投入數字化？

施永青：我們做這一行，其實要知道自己在社會中起什么功能。社會對我們的主要要求是促成交易；可是在促成交易的過程中，就會產生價格信息。價格是市場機制運作的基礎，沒有價格信息，市場經濟就沒法發揮作用。所以我認為，如果我們要在這個行業做得好，就必須在價格信息方面為社會、為市場提供足夠的資訊。這既能體現我們的存在價值，也能吸引消費者使用我們的服務，覺得我們有用。

我有兩個考慮：一，房地產這個產品本身缺乏“齊一性”。每個單位都不同，各自的位置、朝向、景觀都不一樣，沒有標準的中心市場，也沒有統一的價格，所以會出現高高低低的成交。中原城市指數編制之前，中原會把社會上的所有成交價都公布出來。過去這些數字都在中介手里，客戶沒法自己了解，只能聽中介說，“這個價錢不錯了，你樓上那個單位也只賣這么多，你能買到這個價格就很好了，趕緊簽約吧。”但我們把這些成交價放到網上，整個片區、整個屋苑所有成交的高高低低的價格都可以查到。等于是給消費者一件自我保護的武器。

第二，由于每個單位不同，有時統計某個成交價，可能并不是市場本身漲了或跌了，而是成交單位的質素不一樣。比如上周成交的是朝向一般的單位，價錢偏低；本周成交的單位是高層海景，價錢偏高——這樣看起來好像是市場上升了，但其實是單位質素條件不同。因此，時間差異和房源差異需要區分。很多人想了解市場狀況，主要是想知道價格趨勢。價格的趨勢僅憑個別的單位，是反映不出來的。所以我們就設計了一個可以反映市場價格變化的統計方法，叫“中原城市指數”。

這個指數一開始我們是和香港城市大學（下稱“城大”）合作的。當時我看到城大有位叫曾淵滄的教授，在社會上發表一些評論，觀點跟我不太一致。我請他吃飯，說現在社會上沒有一個比較科學的房價指數，很多人只會問中介：“這個月升了多少？13%嗎？”其實都是憑感覺。我覺得應該有一套數據統計，所以就和他一起設計了這套指數。

我們的做法有點像恒生指數選成分股那樣，先挑出二手市場成交較多的“成分屋苑”。由于同一個屋苑的房齡、材料都比較接近，這樣更容易做比較。然后我們把每個單位的差異以一定權重納入價格里，用回歸法等統計方法把各種影響因素剝離出來。當時城大也有其他教授參與，主要是他們在技術上給我們一些建議。至于哪些屋苑要納入，給每個單位多少比重，我發動了幾千名員工一起收集、整理。

這樣，我們利用中原的成交數據——中原加上利嘉閣（2001年被中原收購、目前仍獨立運作的一家連鎖房產中介公司） 在香港的市占率較高——就能在每周統計一次價格變化。這是目前全球最快可以計算出來的房價指數了，很多地方要一個月甚至一個季度才能出數據，而我們能一周更新一次。

剛開始大家不太相信中介做的數據是否可靠，盡管有城大參與。后來我們做得好了，美國一些大學（例如沃頓商學院）都來了解我們是怎么做出來的。再加上我們和香港政府的差餉物業估價署做的指數在大趨勢上非常接近，漸漸就得到了社會的認可。香港媒體每個星期都報道這個指數，學術機構、投資銀行也會參考它來判斷市場情況。這個指數也成為香港人生活中都會留意的一個重要信息，因為香港中產大多擁有房產，資產存儲主要是房地產，所以大家會關心這個指數。

《經濟觀察報》：當下中原是如何利用自身所沉淀的龐大的樓市數據的？

施永青：銀行在審批按揭貸款時也需要了解市場成交價，所以我們最近在做一套新的估價系統。現在的估價系統是給銀行用的，銀行也會把估價放到網上，告訴你這個房子估了多少錢，能貸到多少，主要是為了防范假成交，或者說“做高成交價”騙貸款。我們一定要使用真正的成交數據，每筆都必須有實際案例做依據。

內地有時成交會有“陰陽合同”的問題，政府有一套“指導價”，市場上還有買賣雙方達成的真實價，銀行可能又是一套愿意借錢的價格，導致出現三種價格并存的情況。中國香港這邊相對簡單一些，公開估價主要是“銀行價”，但銀行為了自身安全，可能在市場不好時讓我們把估價做得低一點，但這會對市場行情產生影響。

所以我們現在打算做第二套估價系統。這第二套系統不是單為銀行風險管理做的，而是給社會上的買賣雙方用的。我們會參照市場的實際成交、盤源系統的叫價的狀況，而不是只看銀行的需求。舉例來說，你想買房子，要知道在目前行情下能以大約多少價格買到；或者業主要賣房，也想知道大概要報多少錢比較合理。所以我們現在既有歷史的價格，也有根據現在市場情況、未來市場的因素，例如將來美聯儲會不會減息這些因素，然后用AI方法把這些都放進去估價。歷史成交有它的好處——有證據、有案例——但也存在滯后的問題。所以AI估價、估成交價，這個是我們現在想做的，是我們的下一個目標。

《經濟觀察報》：在當前行業趨勢下，智能推薦、算法匹配越來越普及，買房賣房日益依賴線上信息和算法決策。中原如何在利用自己對數據利用的特色和傳統的同時，考慮讓AI參與？

施永青：我們在估價系統里會加入一些AI的要素。AI是要訓練的，資料來源一部分是通用的大數據、大語言模型，另一部分則是中原在市場上掌握的大量資訊，比如我們的盤源系統、客源系統。但我們會把這兩個部分分開處理：先用通用資料，等打好基礎后再融合我們自己的數據。這樣才能得出別人做不出來的結論。若只用大家都能拿到的東西，就沒有差異化，所以我們一定要自己訓練一個專屬中原的AI系統。

在這個過程中，我們的首要工作就是把手頭的數據數字化。AI雖然有很強的學習能力，能處理文字、影像、語音，但如果沒有經過系統化的數字化，訓練時會浪費許多算力和時間。我們會盡量先把有用的數據做數字化處理，讓AI更容易讀取和參考。這是我們正在推進的一項工作。現在AI系統對資料數碼化的處理能力本來就很高，但如果有行業人士參與梳理，就能做得更好。

《經濟觀察報》：中原會考慮和AI技術公司合作嗎？

施永青：我們現在的技術人員主要在中國內地進行開發，留在香港這邊的更多是應用層面的人員。因為內地人才多、成本也相對低一些。但是我們在香港掌握的數據量，是比較大的，這個很關鍵。只有市占率足夠高的公司，才能積累到做AI訓練所需的大規模數據，再去做系統和平臺。內地能夠具備這種條件的，大概只有鏈家、貝殼那種平臺，所以我們目前更聚焦在香港。

《經濟觀察報》：中介和服務業的授信很關鍵。中介行業掌握了很多客戶的數據，好處是可以打通上下游，但是也會有濫用風險。

施永青：其實，用鏈家、貝殼的模式，社會付出的代價是相對高的。過去鏈家、貝殼在北京、上海收的傭金大約是3%，因為體量大話語權大，就可以開出更高的價格。他們不只做房地產，還做上游和下游，比如裝修、金融等。其他小公司的成長空間不是很大，社會的多樣性會被壓制。

當然，他們在某個階段會很強勢，比如可以“墊傭”。我們是等開發商付傭金之后才給員工，他們則因為上市融資，口袋里錢多，可以先墊付給員工，還能用高工資、高提成把別家公司的優秀人都挖走。這樣，北京、上海等地的其他公司，生存空間就面臨著一些壓縮。

（施永青 采訪者攝）

“房地產是一種向香港全體中產階級征收的稅收”

《經濟觀察報》：由于今年香港財政數字出來后有一些財政赤字。社會也有一些反響，大家擔憂賣地收入不足會影響財政，這是否意味著香港失去競爭力？畢竟房地產走勢停滯，各大房地產商對拿地和投資的積極性似乎也不高。你覺得房地產中介業是否能在其中起到積極作用？

以及，前一段時間“四叔”（李兆基）剛去世，老一代香港房地產市場的格局可能會出現變化。你和他們的關系比較緊密，想聽聽你的看法——香港房地產業、尤其房地產開發行業在新一代會是怎樣的格局？他們還會堅守香港嗎，還是會逐漸淡出？

施永青：最關鍵的，就是香港政府自己對房地產在社會里面發揮的功能角色是怎么樣定位的。現在有一種說法是，香港太依賴房地產了：香港政府收入差不多五分之一到四分之一左右都來自房地產相關，包括賣地收入、印花稅，以及開發商的利得稅等等。

不止政府如此，我們的集體運輸系統（地鐵）也依賴房地產收入，比如地鐵能保持相對便宜票價，就是因為地鐵公司可在車站“上蓋”開發樓宇賺錢，否則要向銀行貸款付利息，票價就會定得很高。香港的公屋房委會則靠建居屋賺錢來補貼公屋。可以說，房地產是一種向香港整個全體中產階級征收的稅收，不知不覺“自動獻身”。只是大家沒有明顯意識到。

假如你現在要換方式收稅，比如銷售稅、增值稅或者人頭稅，民眾肯定會強烈反對，因為過去沒這樣收過，一旦推出就會引發不滿。政府在市場好的時候，不想多事，靠房地產就能收回資金；等市場不好，再要推其他稅，人們又會說你落井下石。所以就陷入困境：房地產業不景氣，稅收減少，政府也沒其他好辦法增收，最終只是在一些邊邊角角做點小動作。退稅還在推，應該加稅卻沒有加。

所以政府自己要決定，如果不靠房地產靠什么？就要拿出替代方案，走一條比較艱苦的路。這么做需要社會共識，但眼下似乎并沒有。過去董建華特首在任時也曾說不靠房地產，結果房價跌了還是要救市，前后不一致，等于實施了一陣子，發現情況不妙，又退回老路。現在香港好像進入第二輪，又說不能只靠房地產，但最終可能還是回去。內地也想擺脫房地產依賴，現實來說房地產還是支柱產業，還要穩住市場。

《經濟觀察報》：中原地產經過四十年發展，目前已經在59個城市設立分公司。未來有沒有“出海”的打算？

施永青：我們曾去過國外，不過目前沒“出海”的計劃了。首先我個人年紀也大了，今年滿76歲快77歲。其次，房地產的地域性強，和當地政府政策、社會文化關系密切。20世紀80年代我們去過美國，只做了三年就放棄了。后來我發現華人地區文化更接近，改革開放后就轉去內地。中原那段時間發展得比較快，在很多城市都有項目；分公司大概三十幾個，有項目分布在五、六十個城市。中原一度在內地算是行業里最大的公司。當時從香港來內地發展的公司，沒有見過能夠做到全國第一的。

可后來出現了內地新一代企業家，他們愿意做更宏大的愿景，也能用風投資金去對賭。而我這邊的伙伴不想冒險，我們連上市也沒上。他們更“有為”，能短期內做得更大更快；在一個好的環境下，“有為”的效果會更加好的，但環境一旦轉變，“無為”也許會更持久。但這種情況，我們得承認是“打敗仗”了。

另外，20世紀90年代我們也去過中國臺灣、新加坡，分別做了三四年、五六年，最終都撤出了。那邊的報酬制度、管理方法與香港不一樣，如果我們要完全改變做法，成本太大，原有經驗也難發揮作用，就退出了。

現在中原主要的發展陣地還是中國香港和中國內地。內地我們希望能在一線城市生存下來。可除了競爭對手強，整個房地產行業也在蕭條期，我覺得這段時間可能會比較長，起碼五六年，甚至十年。原因是前期過度開發，庫存消化需要相當長時間。尤其三四線城市，我相信不會再批多少地。在嚴控增量的狀況下，我們的工作機會也會更少。

《經濟觀察報》：那么，當中國的房地產進入存量時代，房產經紀業要如何生存？尤其是二手市場方面，你怎么看？

施永青：二手市場的生存空間一定比一手好。一手房這幾年蓋得太多，如果再繼續大規模開發，就會造成浪費，也會增加國家的負擔和資源錯配。此時，中介的功能就在于幫助小業主之間的流通。中國市場很大，人口流動始終存在；有人口流動，就會有居住需求的轉移。有些地方可能開發好一點、發展快一點，就會吸引更多人進去；而中國的城市化仍在持續，市場的活躍度其實很快就恢復了。“三級市場（指三線城市市場）”主要是鏈家、貝殼的天下。這些平臺的優勢我們是認識到的，我們在考慮之中，也有進行合作的意愿。

最近，像北京、上海這些一線城市，每個月二手房成交量都有兩萬多套，而香港二手房市場每月只有兩三千套，差距很大。這說明內地的流通量還是很可觀的。只要經濟發展繼續推進，不斷有人有能力改善居住條件，他們會賣掉舊房，再買新房；而舊房則可以被新進城的人接手。這樣一來，改良性需求就能持續存在。

《經濟觀察報》：你提到“改良性需求”，也就是在消化存量過程中，中介能幫助城市把存量盤活，對吧？

施永青：中介天生就是要做這種事，我們為了生存就會去做。但要真正盤活存量，還是得靠城市經濟的發展，民眾收入上升之后，才可以盤活。除了投資者想投錢，還得有真正愿意到這些地區生活的人，“居住需求”才是基礎。

（特別感謝楊雷的現場錄音支持）