經濟觀察報 記者 田國寶 2025年3月25日，金地集團（600383.SH）發布了2024年的財務報告，全年實現營業收入753.44億元，同比下降23.22%；歸屬母公司股東的凈利潤虧損61.15億元，這是金地集團自上市以來28年間首次出現年度虧損，其中第四季度虧損達到27億元。

財報顯示，2024年金地集團房地產業務結轉收入為600.26億元，較上年同期下降了29.8%，結算毛利率降至14.1%，同比下滑2.1個百分點，加上資產減值損失39億元及信用減值損失23.8億元，凈利潤縮水。

自2023年第四季度以來，房地產市場成交量顯著下降，多數開發商通過降價、打折等促銷手段加快去庫存速度，這導致了行業的毛利率被大幅壓縮。再加上存貨和投資性物業減值計提等因素，凈利潤下滑甚至虧損已成為房地產行業近兩年的普遍現象。

對金地集團而言，2024年嚴峻的挑戰在于償還債務。在房地產行業流動性風險頻發的大背景下，金地集團一度接近違約邊緣。2024年4月，其大股東生命人壽和福田投資開始全面介入金地集團的經營管理，并改組了董事會。

在股東的支持下，2024年金地集團通過多種努力償還了近200億元的公開市場債務，實現了美元債清零的目標。截至2024年底，金地集團的有息負債比上一年減少了184億元，渡過了償債高峰期。扣除合同負債后的資產負債率為59.7%，財務結構相比之前有了進一步改善。

在杠桿率有所下降，財務狀況也有所好轉的情況下，金地集團需要面對如何維持適度發展規模的問題。金地集團的銷售規模從2021年的峰值2869億元逐年下降至2024年的685.1億元。2024年，金地集團全年簽約金額同比下降了55.4%，而行業平均降幅為14.1%。

截至2024年底，金地集團的土地儲備比2023年底減少了大約1200萬平方米。2024年，金地集團僅完成了471萬平方米的銷售面積，遠低于土地儲備減少的幅度。這意味著金地集團依靠處置資產減少了一定的土地儲備。

數據顯示，金地集團的土地儲備從2021年的高峰值5200萬平方米逐年減少到2024年的2916萬平方米，但土地儲備對全年銷售面積的覆蓋比例仍高達6.2倍，表明其土地儲備相對充足。

一位金地集團內部人士向經濟觀察報透露，從絕對數值上看，土地儲備確實較為充足，但由于過去三年拿地較少，大部分土地儲備以存量形式存在。“這么多年下來，好賣的項目基本都已售罄，未賣出的項目大多較難出售”。

近三年來，金地集團的主要精力集中在償還債務上，因此新增的投資相對較少。2022年至2024年間，新獲取土地的金額分別為99億元、125億元和10億元。2024年，金地集團新開工面積僅為64萬平方米。

這種情況在未來一段時間內可能會讓金地集團處于尷尬境地：不拿地或少拿地將導致未來開盤項目不足，從而影響未來的銷售額和利潤；而拿地則需要大量現金支出，這對剛剛走出債務危機陰影的金地集團來說并非易事。

未來一段時間里，金地集團還面臨重構資產的壓力：一方面，需要清理低效存量資產以降低減值計提的風險；另一方面，還需在核心城市的核心區域進行投資拿地，以補充土地儲備，這也是保障未來營收和利潤的重要途徑。

盡管面臨業績壓力，但金地集團在現金流管理方面表現出較強的韌性。截至2024年底，金地集團經營活動產生的現金流凈額為136.2億元，同比增長了521.2%，主要得益于聯合營項目的往來款流出減少以及銷售回款加速（收到銷售商品現金420.7億元）。此外，2024年，金地集團投資活動產生的現金流量凈額為24.6億元，同比下降了25.8%；籌資活動產生的現金流凈流出為235.8億元，表明在過去的一年中，降低杠桿仍然是金地集團的主要任務。